Obras no prédio e número para aprovação?
Se pretender-se realizar obras, antes de se contratar o serviço solicitr-se um orçamento discriminado, definindo os trabalhos a efectuar e o respectivo custo (com alusão ao IVA, se está ou não incluído). Aconselho ainda que completem o orçamento com um contrato de empreitada, que indique, designadamente, os materiais a utilizar, os prazos de execução, as datas de pagamento e sanções pecuniárias no caso de atraso ou incumprimento de prazos.
Contrato de empreitada
É o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço (cfr. artigo 1207.º do Código Civil). Aplicam-se-lhe as disposições do Código Civil e demais legislação vigente sobre a matéria, nomeadamente as regras exaradas no Capítulo XII do Título II do Livro II do Código Civil (artigos 1207.º a 1230.º, ambos inclusive).
Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO (número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).
Sugere-se, por favor, que se analise com atenção:
ARTIGO 1432.º do Código Civil
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. (cf. Art.º 985.º e 1407.º/1, do Código Civil; art.º 1427.º Código de Processo Civil)
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar aprovar assuntos, tais como obras de manutenção, escolha do seguro do imóvel, desde que consignem as deliberações em acta e as comuniquem no prazo de trinta dias aos condóminos ausentes. Os condóminos ausentes terão noventa dias para se pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem negativamente, no prazo de noventa dias após serem notificados, o seu silêncio valerá como declaração de concordância. Por conseguinte, para que as deliberações da assembleia de condóminos (concordantes com o disposto na lei) sejam plenamente válidas e eficazes(vinculativas para todos os condóminos), poderá decorrer um lapso temporal de trinta + noventa dias (120 dias).
Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo – carece de acordo de todos os condóminos), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma – carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções – carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam inovações – carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício – carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.
Tratando-se da realização de obras de conservação ordinária (bem diferente de inovações), carece somente de aprovação pela maioria do número de condóminos (metade + 1) e do capital investido (501 votos favoráveis, em permilagem; 51 votos favoráveis, em percentagem).